Antalya'da yabancı olarak ev almak: gerçek maliyet ve oturum tuzağı (2026)

İlan fiyatı, herkesin baktığı rakamdır. Ama gerçekte ödediğiniz tutar nadiren odur. Antalya'da yabancı alıcıları iki şey hazırlıksız yakalar: satış fiyatının üzerine binen vergi ve masraf yığını, ve satın aldığınız evde gerçekten oturup oturamayacağınızı belirleyen oturum izni kuralları. Biz itibarımızı şeffaf fiyat üzerine kurduk; bu yüzden aşağıda 2026 ortası itibarıyla dürüst tabloyu bulacaksınız.

Rakamlardan önce bir not: Türkiye'de vergi ve göç kuralları sık değişir, aşağıdaki bazı rakamlar 2026 başında güncellendi. Bunu bir başlangıç rehberi olarak görün, hukuki danışmanlık olarak değil — bağlanmadan önce güncel durumu ilgili kurumdan (Tapu Müdürlüğü, Gelir İdaresi, Göç İdaresi) ya da bizden teyit edin.

Yabancı zaten ev alabilir mi?

Evet. 180'den fazla ülkenin vatandaşı, Türkiye'de kendi adına, tam mülkiyetle — bir Türk vatandaşının aldığı Tapu'nun aynısıyla — gayrimenkul satın alabilir. Sınırlar kişisel değil, pratiktir: askeri ya da güvenlik bölgesi içinde alım yapamazsınız ve tek bir yabancı, ülke genelinde en fazla otuz hektar arazi edinebilir. Sıradan bir daire veya villa alıcısı için bu sınırların ikisi de geçerli değildir.

Baştan akılda tutulması gereken bir ayrım var: mülk sahibi olmak ile Türkiye'de oturma hakkına sahip olmak iki ayrı şeydir. Her mahallede ev sahibi olabilirsiniz. O adreste oturum izni alabilir misiniz — bu apayrı bir soru, ve cevabı değişti. Aşağıda buna döneceğiz, çünkü Antalya'daki çoğu yabancı alıcı tam da burada tuzağa düşüyor.

Fiyatın üzerine binen gerçek maliyet (yaklaşık %4–7)

Fiyatın üzerine binen masraflar için satış bedelinin yüzde dört ila yedisini ayırın. Kalemler şöyle:

Tapu devir harcı. Büyük kalem: beyan edilen değerin %4'ü, devir günü Tapu Müdürlüğü'nde ödenir. Yasaya göre %2 alıcı, %2 satıcı diye bölünür — ama uygulamada, yabancı alıcıların çoğu işleminde tam %4'ü alıcıdan istenir. Kimin ödeyeceğini tapu masasında değil, imzadan önce netleştirin.

Bilinmesi gereken bir 2026 değişikliği. Ocak 2026'dan itibaren, %4'ün üzerinden hesaplandığı belediye rayiç değerleri — yani alt taban — Antalya dahil ülkenin büyük kısmında, bazı bölgelerde birkaç katına çıktı. Beyan edilen değer artık bu tabanın altına inemiyor. Yani fiilî fiyat değişmese bile, birçok mülkte devir harcı bu yıl daha yüksek. Vergiden kaçmak için düşük beyan ise artık gerçekten riskli: ceza eksik verginin %100'üne kadar yükseltildi ve idare beyan edilen değerleri banka transferleriyle karşılaştırıyor. Gerçek fiyatı beyan edin.

Değerleme raporu. Yabancı alıcılar SPK lisanslı bir firmadan ekspertiz aldırır. Yaklaşık 150–300 € bütçeleyin. Aynı rapor, ileride bir oturum veya vatandaşlık başvurusunun dayandığı belgedir.

DASK zorunlu deprem sigortası. Mecburidir. Onsuz ne tapuyu devredebilir ne de abonelikleri açtırabilirsiniz. Tipik bir daire için yılda yaklaşık 50–160 €.

Küçük kalemler. Yabancılar için daha yüksek olan sabit bir tapu döner sermaye harcı; tapu randevusunda hazır bulunması gereken yeminli tercüman; noter masrafları ve şahsen gelemiyorsanız bir vekâletname. Hepsi birlikte birkaç yüz avro.

Danışmanlık komisyonu. Türkiye'de teamül %2 artı KDV'dir, alıcı öder.

KDV. Bireyden alınan ikinci el bir konutta KDV yoktur. Müteahhitten alınan yeni bir konutta olabilir; projeye göre kabaca %1 ile %20 arası. Yurt dışından döviz getirerek ödeme yapan yabancı alıcılar, gerekli süre boyunca elde tutmaları şartıyla, uygun bir ilk satışta KDV istisnasından yararlanabilir — müteahhitten yazılı teyit istemeye değer, gerçek bir tasarruf.

Oturum izni tuzağı — çoğu kişinin atladığı kısım

İnsanları şaşırtan kural şu: ev almak, tek başına, size Türkiye'de oturma hakkı vermez. 90 günlük vizesiz kalış ayrı bir şeydir. Daha uzun kalmak için bir oturum iznine (İkamet) ihtiyacınız var, ve kurallar sıkılaştı.

Değer eşiği. Mülkün kendisi üzerinden oturum izni almak için, evin SPK ekspertiziyle teyit edilen ve tapuya işlenen değeri en az 200.000 ABD doları olmalı. Bu rakamın altında, mülk yolu kapalıdır; başka bir kategoriden — gelir, aile bağı, öğrenim — hak kazanmanız gerekir.

Bölge kuralı — ve Antalya'da neden önemli olduğu. Türkiye, ülke genelinde yaklaşık 1.169 mahalleyi yeni oturum izni kaydına kapattı. Tetikleyici demografik: bir mahallede kayıtlı yabancıların oranı nüfusun beşte birini ila dörtte birini geçtiğinde mahalle kapanıyor. Önemli olan şu: her yerde alım yapmaya devam edebilirsiniz — mülkiyet hakkı her mahallede geçerli. Engellenen yalnızca oturum izni kaydıdır.

Antalya'da bu soyut değil. 2026 ortası itibarıyla Konyaaltı'nda Liman, Hurma ve Sarısu mahalleleri yeni izne kapalı; Akdeniz ve Mollayusuf açık; Kepez ve Aksu büyük ölçüde sorunsuz. Yani sırf oturum almak için Liman'da ev alan bir yabancı, gayet iyi bir daireye sahip olup yine de o adreste izni kaydedememe durumuyla karşılaşabilir.

İki pratik sonuç. Birincisi, planınızda oturum izni varsa, mahalle en az mülk kadar önemlidir. İkincisi, bu listeler aydan aya değişir — aramaya başladığınızda açık olan bir mahalle, siz başvurana kadar kapanabilir ve kontrol satın alma tarihinde değil, başvuru tarihinde yapılır. İmzadan önce o mahallenin güncel durumunu teyit edin. Yerel bir danışmanın rutin olarak yaptığı kontrol tam da budur.

İznin geri kalanı. Ayrıca net asgari ücretin yaklaşık bir buçuk katı kadar belgelenmiş aylık gelir göstermeniz gerekir, başvurular dijital e-İkamet portalından yapılır ve Antalya'da işlem genelde otuz ila doksan gün sürer.

Satın alma süreci adım adım

1. Temeli kurun. Türk vergi numarası ve yerel bir banka hesabı — ikisi de hızlı, pasaportla yapılır.
2. Durum tespiti yapın. Satıcının ipotek, haciz veya şerh olmayan temiz bir tapuya sahip olduğunu teyit edin; binanın iskânı olduğunu kontrol edin; fiziki mülkün onaylı projeyle örtüştüğünden emin olun. Sahildeki stokta sık sık ruhsatsız ekler olur — asıl risk vergi kaleminde değil, burada saklıdır.
3. Ekspertizi yaptırın. SPK raporu, vergi için ve ileride bir izin ya da vatandaşlık başvurusu için kullanılan resmî değeri belirler.
4. Parayı usulüne uygun aktarın. Fonları bankacılık sistemi üzerinden gönderin ve döviz alım belgesini alın. Belgelenmiş ödeme önemlidir — oturum için, vatandaşlık için ve ileride temiz bir yeniden satış için.
5. Tapuda imzalayın. Siz ya da dar kapsamlı bir vekâletnameyle bir temsilci devri tamamlar. Tapu aynı gün düzenlenir ve yasal sahibi olursunuz.
6. Yerleşin. Abonelikleri adınıza alın, DASK'ı açtırın. Anlaşmadan tapuya, temiz bir alım genelde altı ila sekiz hafta sürer.

Sahip olduktan sonraki maliyet

Satın alma tek seferliktir; sahiplik mütevazı da olsa süren bir masraf taşır.

Emlak vergisi. Antalya gibi büyükşehirdeki bir konut için, belediye rayiç değerinin yaklaşık %0,2'si, mayıs ve kasımda iki taksitte ödenir. Rayiç değer piyasa fiyatının altında olduğu için gerçek tutar düşüktür.

Aidat. Havuzlu, güvenlikli ve ortak alanları olan bir sitede ayda kabaca 30–150 € bekleyin.

DASK yıllık yenilenir.

Kiraya verirseniz. Yıllık istisnayı aşan kira geliri artan oranlı vergilendirilir ve önceki yıl için beyanname verirsiniz.

Satarsanız. Tapu tarihinden itibaren beş yıl içinde satarsanız kazanç artan oranlı vergilenir; beş yılı geçirirseniz kazanç istisnadır.

Yabancı alıcılara paraya mal olan hatalar

• Fiyatı düşük beyan etmek, %4'ten kısmak için. 2026'da ceza eksik verginin %100'üne kadar çıkıyor ve banka transferleri karşılaştırılıyorken, tasarruf riske değmez.
• Kapalı bir mahallede ev alıp oturum izninin arkasından geleceğini sanmak. Önce mahalleyi kontrol edin.
• Tapu ve iskân teyit edilmeden büyük bir kapora ödemek. Para kontrollerden sonra hareket etmeli, önce değil.
• "Satıcıya net" fiyatı son rakam sanmak. Komisyon ve masraflar üstüne biner — toplam tutarı baştan netleştirin.

Özetle

Fiyat etiketi işin kolay kısmı. Üzerine binen masraflar ve aldığınız yerde oturup oturamayacağınızı belirleyen bölge kuralları — yabancı alıcıların para ve zaman kaybettiği yer burası, ve yerel bir danışmanın değerini gösterdiği yer de burası. Biz Konyaaltı'nda ve tüm Antalya'da sokak sokak çalışıyoruz ve mahallenin izin durumunu siz bağlanmadan önce kontrol ediyoruz, sonra değil. Bir alım düşünüyorsanız, önce bizimle konuşun.

Bu yazıdaki rakam ve kurallar 2026 ortası itibarıyla geçerlidir ve hukuki ya da vergisel danışmanlık değil, genel bir yönlendirme olarak hazırlanmıştır. Türkiye'de gayrimenkul, vergi ve göç kuralları sık değişir — harekete geçmeden önce güncel durumu Tapu ve Kadastro (TKGM), Gelir İdaresi (GİB) ve Göç İdaresi'nden ya da bizden teyit edin.